Für Immobilienanleger haben sich Investitionen in Korrekturphasen der Märkte in der Vergangenheit in überdurchschnittlich hohen Erträgen niedergeschlagen. Wir glauben, dass dies auch 2024 der Fall sein wird.
Um in diesem volatilen Umfeld erfolgreich zu sein, werden Anleger unserer Ansicht nach ihre Anlagestrategie anpassen müssen.
Wir konzentrieren uns sowohl auf das Wertpotenzial, das durch die jüngste Marktvolatilität entstanden ist, als auch auf die Folgen des demographifischen Wandels, Nachhaltigkeitsanforderungen und technologischen Fortschritt.
Mark Twain soll einmal gesagt haben: „Wann immer man sich auf der Seite der Mehrheit wiederfindet, ist es Zeit, innezuhalten und nachzudenken”. Das ist immer ein guter Ratschlag - für aktive Investoren auf der Suche nach konträren Anlageideen aber vielleicht besonders relevant.
Das Jahr 2023 hat sich als volatiles Jahr erwiesen, in dem die Preisschwankungen aufgrund des Anstiegs der Zinsen eines der grössten Themen am Immobilienmarkt waren. Durch diese Verwerfungen haben sich jedoch bereits Anlagechancen für gut vorbereitete Investoren eröffnet, und wir glauben, dass dies auch 2024 weiter der Fall sein wird.
Investitionen in Korrekturphasen der Märkte haben in der Vergangenheit Mehrerträge ermöglicht. Derartige Outperformance-Chancen sehen wir auch mit Blick auf 2024 und 2025. Wir glauben, dass der anhaltende Refinanzierungsdruck und Nachhaltigkeitsbedenken weiter zu Fehlbepreisungen in unseren Märkten führen. Dadurch dürften sich aktiven Investoren für den Rest dieses Jahrzehnts Chancen mit hohem Wertschöpfungspotenzial bieten.
Wie bereits erwähnt, haben Immobilienanleger in der Vergangenheit nach Marktkorrekturen in der Regel überdurchschnittliche Renditen erzielen können. Abbildung 1 verdeutlicht dies.
Die Grafik zeigt die Fünfjahresrenditen von „Value Add“-Fonds (wertschöpfende Fonds) in Europa zu verschiedenen Startzeitpunkten anhand von Branchendaten von INREV. Wie ersichtlich, gibt es ein klares Outperformance-Muster für Fonds, die im Anschluss an die globale Finanzkrise und vor allem im Nachgang der Eurokrise im Jahr 2013 investiert haben. Die untenstehende Abbildung bezieht sich zwar speziell auf „Value-Add“-Portfolios. Die Fünfjahresrenditen von Core-Portfolios zeigen jedoch ein ähnliches Muster. Selbst wenn wir die Renditeverschiebung berücksichtigen, zeigt die Analyse immer noch ein klares Outperformance-Muster.
Diese Outperformance ist auf verschiedene Faktoren zurückzuführen – nicht zuletzt auf die Fähigkeit, von Fehlbewertungen zu profitieren, zu denen es bei geringeren Transaktionsvolumina kommen kann. Darüber hinaus verfügen Investoren wie Invesco Real Estate über die erforderlichen Ressourcen, um wertsteigernde Investitionsprojekte für Immobilien aufzulegen, die von einer Neupositionierung profitieren könnten. Dagegen trauen sich weniger erfahrene Immobilieneigentümer in wirtschaftlich turbulenten Zeiten vielleicht nicht, teure Projekte in Angriff zu nehmen, und machen sich stattdessen auf die Suche nach einem Käufer.
Wir rechnen 2024 mit einer ähnlich starken Performance wie nach der Eurokrise. Wie Kevin Grundy vor kurzem erläuterte, sollten Anleger diese Chance mit einem „vorsichtig offensiven Ansatz“ nutzen können. Kevin Grundy ist einer unserer Managing Directors und für das europäische Fondsmanagement verantwortlich.
Quelle: INREV, Stand: Januar 2023. In den Jahren 2009 und 2013 wurden keine Value-Add-Fonds aufgelegt. Indexiert auf 100 beim ersten Closing. Die frühere Wertentwicklung lässt nicht auf zukünftige Renditen schliessen.
Dass sich im aktuellen Marktumfeld Bewertungschancen bieten, scheint klar. Werfen wir nun einen Blick auf die wirtschaftlichen Aussichten.
Die Zentralbanken haben das Jahr 2023 damit verbracht, die Inflation zu bekämpfen, und stehen jetzt vor der Herausforderung, die Teuerung im Griff zu behalten. Obwohl sich die Jahresrate des Preisanstiegs weltweit verlangsamt hat, besteht nach wie vor ein gewisser Druck.
Die Finanzmärkte haben daraus zwei wichtige Schlüsse gezogen: Erstens dürften die Zinsen noch länger als zuvor erhofft auf einem höheren Niveau bleiben. Zweitens wird sich das Wirtschaftswachstum kurzfristig kaum signifikant erholen.
Die erwartete BIP-Wachstumsabschwächung könnte das Interesse an einigen Immobiliensektoren dämpfen. Selbst in einem schwächeren Wachstumsumfeld sollte die Nachfrage in einigen Mietergruppen aber weiterhin hoch bleiben. Die Anlagestrategien von Invesco legen den Fokus auf die Identifizierung dieser Anlagechancen, auf die wir im Folgenden näher eingehen.
Um in einem volatilen wirtschaftlichen Umfeld erfolgreich anzulegen und von den verfügbaren Bewertungschancen zu profitieren, werden Investoren ihre Anlagestrategie unserer Ansicht nach anpassen müssen. Was die relative Performance der verschiedenen Immobiliensektoren angeht, waren die Relationen in der jüngeren Vergangenheit recht stabil. Wir glauben jedoch, dass die Sektorallokation künftig nicht mehr der wichtigste Treiber der Gesamtrendite sein wird.
Bei Invesco haben wir uns von der Klassifizierung des Immobilienmarktes in vier grosse Sektoren - Wohnen, Industrie/Logistik, Einzelhandel und Büro - gelöst. Stattdessen betrachten wir verschiedene Teilsektoren und die Positionierung von Objekten in kleineren Marktnischen. Im Industrie-/Logistiksektor zum Beispiel sind die Ertragsaussichten für Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen, Kühllager und innerstädtische Distributionszentren ganz unterschiedlich. Mit anderen Worten: Die Details sind wichtig.
Künftig werden die objektspezifischen Renditen teilweise davon abhängen, ob klare Businesspläne vorliegen und diszipliniert umgesetzt werden. Das Wachstum der Nettomieteinnahmen (NOI) hängt jedoch auch sehr stark von langfristigen Trends ab, die im Laufe der Zeit zu Veränderungen in den relativen Nachfragemustern führen. Dazu gehören Verschiebungen in der Mieterlandschaft, die durch Veränderungen an den Finanzmärkten noch verstärkt werden.
Wir haben vier wichtige Trends identifiziert, von denen wir glauben, dass sie die Immobilienmärkte kurz- und mittelfristig prägen werden.
Das aktuelle Umfeld höherer Zinsen hat zu einem Rückgang der Immobilienpreise geführt, da viele Immobilieneigentümer unter Verkaufsdruck stehen, weil die höheren Zinsen eine Refinanzierung verhindern oder weniger erschwinglich machen.
Was wir im Blick behalten werden:
Ausserdem werden wir unsere Expertise im Real Estate Debt-Bereich nutzen, um Finanzierungen in Situationen anzubieten, die von traditionellen Kreditgebern übersehen werden.
Aktuell sehen wir:
Wir werden uns weiterhin auf die Nachfrage konzentrieren, die durch den demografischen Wandel entsteht.
Um resiliente, zukunftssichere Portfolios aufzubauen und die Anlegernachfrage zu nutzen, gehen wir wie folgt vor:
Neue Technologien und die Hyperkonnektivität verändern unser Leben – und haben bedeutende Auswirkungen auf den Immobiliensektor, die Anleger bedenken müssen.
Life Science-Einrichtungen, die von den steigenden Gesundheitsausgaben profitieren werden, sind ein Sektor, den wir im Auge behalten.
Ein wichtiger Bereich, auf den wir bisher noch nicht eingegangen sind, ist Real Estate Debt – eine Anlageklasse, die im aktuellen Umfeld höherer Zinsen in den Fokus gerückt ist.
Immobilienkredite sind in der Regel variabel verzinst. Das bedeutet, dass die Kuponzahlungen mit den Zinsen steigen. Das macht diese Anlageklasse für viele Investoren sehr interessant.
Ausserdem veranlasst die derzeitige Marktkorrektur die Banken zu einer grösseren Vorsicht bei der Neukreditvergabe. Das eröffnet alternativen Kreditgebern die Möglichkeit, einzuspringen und die durch den Rückzug der Banken entstandene Lücke zu schliessen.
Wir haben vor kurzem ein Hotel in Barcelona finanziert, einem unserer bevorzugten Hotelmärkte. Bei der Zeichnung des Darlehens konnten wir uns auf die gebündelte Hotel- und Debt-Expertise von Invesco Real Estate stützen.
Das in einem zentralen, bei Touristen beliebten Viertel gelegene Hotel hatte sich bereits sehr positiv entwickelt. Die Auslastung betrug über 90% und die Durchschnittspreise lagen über dem Vor-Covid-Niveau.
Aufgrund von Bewertungsbedenken waren die lokalen Banken auf sehr niedrige Beleihungsquoten (LTV) beschränkt. Dadurch konnten wir eine Finanzierung zu einem historisch moderaten LTV anbieten und zugleich eine attraktive Kapitalrendite erzielen.
Das Real Estate Debt-Team von Invesco zeichnet Transaktionen auf der Grundlage der Immobilienfundamentaldaten. Es unterstützt starke Sponsoren und Partner durch die Finanzierung von Objekten in weniger traditionellen Immobiliensektoren oder Objekte mit Neuentwicklungs- bzw. Sanierungsbedarf.
Daher glauben wir, dass uns der aktuelle Rückzug der Banken aus weniger traditionellen Immobiliensektoren weiter attraktive Gelegenheiten für ein Engagement in diesen Bereichen eröffnen wird. Diese Chancen wollen wir nutzen.
Invesco Real Estate arbeitet seit 40 Jahren aktiv mit seinen Kunden zusammen und verwaltet heute ein Vermögen von über 90 Milliarden US-Dollar. Wir sind in mehr als 21 Märkten weltweit vor Ort präsent und decken ein breites Spektrum an Strategien ab, von Core- bis zu Value Add-Strategien, Eigen- und Fremdkapital, börsennotiert und nicht börsennotiert.
Die Ungewissheit des makroökonomischen Umfelds in den USA und die möglichen Auswirkungen auf die Märkte stehen bei Private Credit-Investments weiterhin im Vordergrund. Die Bank Loans-, Direct Lending- und Distressed Credit-Teams von Invesco teilen ihre Ansichten zu den aktuellen Marktentwicklungen.
Kurz vor dem Jahreswechsel 2023/24 scheinen sich die Marktteilnehmer weitgehend einig zu sein, dass der Zinshöchststand erreicht ist. Das lässt Obligationanleger hoffen. Wir werfen einen genaueren Blick auf die Implikationen für verschiedene festverzinsliche Anlageklassen.
Für 2024 zeichnet sich ein schwieriges Börsenumfeld ab. Aus Sicht der Investoren dürften die Fundamentaldaten der Unternehmen wieder an Bedeutung gewinnen. Erfahren Sie mehr in unserem Investmentausblick.
Der Wert von Anlagen und die Erträge hieraus unterliegen Schwankungen. Dies kann teilweise auf Wechselkursänderungen zurückzuführen sein. Es ist möglich, dass Anleger bei der Rückgabe ihrer Anteile nicht den vollen investierten Betrag zurückerhalten.
Immobilien und Grundstücke können unter Umständen nicht zu jeder Zeit veräussert werden, sodass Investoren nicht zu jeder Zeit ihre Anteile verkaufen können. Der Wert von Immobilien und Grundstücken obliegt grundsätzlich der Ansicht des Schätzers und wird möglicherweise nicht erreicht.
Stand aller Daten: 17. November 2023, Quelle: Invesco, sofern nicht anders angegeben.
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