Gewerbeimmobilien: Fünf Überzeugungen, fünf Überlegungen

Immobilien sind langfristige Kapitalanlagen. Trotzdem ist es für Anleger wichtig zu ermitteln, ob das Marktrauschen und die kurzfristige Volatilität Frühindikatoren zyklischer oder struktureller Veränderungen sein könnten. Einige Entwicklungen geben Hinweise auf neue Parameter, auf die sich Immobilienanleger einstellen sollten. Andere werfen einfach nur mehr Fragen auf. Wir können es uns nicht leisten, bei unseren Immobilienanlagen plötzliche Kehrtwenden zu vollziehen. Daher muss unsere Strategie auf soliden Prinzipien gründen.

Die folgende Abbildung zeigt, dass die globalen Renditen von Direktimmobilien, hier dargestellt durch den GPFI, einem gleichmäßigeren Pfad folgen als börsennotierte Immobilien, dargestellt durch den FTSE EPRA/NAREIT-Index. Dies zeigt deutlich, dass es für uns als Immobilieninvestoren wichtig ist, wachsam zu sein, aber nicht auf jedes einzelne Signal zu reagieren.

Fünf Dinge, von denen wir aktuell überzeugt sind:

Unsere Überzeugungen zum Marktumfeld haben Auswirkungen auf unsere Sektorallokation und die Zusammensetzung unserer Gesamtrendite (Lesen Sie dazu auch: Europäische Immobilien: Ein neuer Immobilienzyklus). Eine Veränderung des Sektormix ist eine Möglichkeit, die Zusammensetzung der Gesamtrendite – d.h. den Beitrag von Ertrags- und Wertänderungsrendite – zu verändern. 

Die Weltordnung befindet sich im Umbruch. Die ersten Monate des Jahres 2025 haben einschneidende Veränderungen in den politischen Beziehungen und Handelsbeziehungen mit sich gebracht. Der Waren- und Dienstleistungshandel erhöht die Nachfrage nach Logistik- und Büroflächen und schafft neue Arbeitsplätze für Menschen, die Wohnraum benötigen. Politische Spannungen wiederum wirken sich auf die Kapitalflüsse aus, indem sie grenzüberschreitende Investitionsströme umlenken oder verringern und zu einem geringeren Vertrauen in langfristige Positionen führen.

Die Weltwirtschaft läuft nicht mehr synchron. Von den 1980ern bis zur Mitte der 2010er Jahre war eine unaufhaltsame Globalisierung zu beobachten, die zu einem verstärkten Gleichlauf der Konjunkturzyklen führte. Dieser Trend hat sich in den letzten zehn Jahren umgekehrt – eine Entwicklung, die durch die Politik der neuen US-Regierung nochmals beschleunigt wird. In welchem Maße die Konjunkturzyklen künftig auseinanderlaufen werden, ist offen. Globale Investoren müssen jedoch die Entwicklungen in verschiedenen Märkten im Blick behalten.

Nullzinsen waren einmal. Der weltweite Inflationsschock des Jahres 2022 bedeutete das abrupte Ende der niedrigen – und sogar negativen – Zinssätze in vielen entwickelten Märkten. Wir rechnen mit einem anhaltenden Preisdruck und Inflationsraten, die sich weiterhin in der Nähe der Zentralbankziele bewegen dürften. Obwohl wir begrenzte Zinssenkungen erwarten, dürften die Zinssätze daher höher bleiben als in den zehn Jahren vor der inflationsbedingten Zinswende.

Der demografische Wandel verändert Volkswirtschaften. Demografische Entwicklungen wie die Alterung der Bevölkerung und die anhaltende Urbanisierung haben Auswirkungen auf die Nachfrage nach Immobilien und damit auf die Immobilienpreise und – durch die Höhe der Immobilienrenditen im Vergleich zu anderen Vermögenswerten – die Anlagestrategien. Zusammen mit der Bezahlbarkeit bestimmen diese Trends die relative Nachfrage nach Standorten und Sektoren.

Der Klimawandel verändert das Anlagerisiko: Immobilien haben feste Standorte. Jegliche Veränderung im Umfeld der Immobilie hat Auswirkungen auf die Immobilie. Bei Klimaveränderungen können diese Auswirkungen sehr direkt sein: Beispielsweise wirken sich Überschwemmungen oder Waldbrände auf die Verfügbarkeit von Versicherungsschutz oder Finanzmitteln aus. Indirekt können Klimaveränderungen zu veränderten Einstellungen zu – und damit einer veränderten Nachfrage nach – bestimmten Immobilienstandorten führen.

Fünf Dinge, über die wir aktuell diskutieren:

Neben den fünf genannten Entwicklungen, von denen wir fest überzeugt sind, könnten fünf weitere Entwicklungen Auswirkungen auf das Investmentumfeld für Immobilienanleger haben, die jedoch weniger klar sind. Daher müssen unsere längerfristigen Immobilien- und Portfoliostrategien die Risiken unterschiedlicher Szenarien für Wirtschaft und Kapitalmärkte berücksichtigen.

Auswirkungen der Geopolitik auf Wachstum und Inflation. Höhere oder neue Zölle haben höhere Kosten zur Folge und bremsen das Wachstum. Allerdings lässt sich noch nicht sagen, ob die Auswirkungen dieser Zölle vorübergehend oder von Dauer sein werden. Die Neuordnung der internationalen Beziehungen zwingt die Staaten zu höheren Investitionen in die inländische Infrastruktur oder die Verteidigung. Das wird das Wachstum ankurbeln, könnte aber auch die Inflation anheizen.

Neues „normales“ Inflations- und Zinsniveau: Dass die Inflation unter die Zielwerte der Zentralbanken zurückfällt, ist unwahrscheinlich. Wie weit darüber sie sich einpendeln wird, ist jedoch unklar. Auf lange Sicht hat das Auswirkungen auf die Zinsen. Zinsunterschiede zwischen verschiedenen Ländern wiederum haben Auswirkungen auf die Wechselkurse.

Was bedeutet die neue Weltordnung für die Kapitalströme? Die Neuordnung der internationalen Beziehungen und des Handels könnte sich auf die Bereitschaft der Investoren auswirken, weltweit zu diversifizieren, insbesondere falls Regierungen Kapitalkontrollen einführen sollten.

Veränderte langfristige Renditeanforderungen. Nachdem die extreme Niedrigzinsphase und die globale Diversifikation zu einem risikoarmen Umfeld mit geringeren Renditeanforderungen geführt hatten, dürfte selbst eine teilweise Umkehr dieser Parameter höhere Renditeanforderungen als Kompensation für höhere Risiken zur Folge haben.

Auswirkungen neuer Technologien: Der technologische Fortschritt wirkt sich in zweierlei Hinsicht auf Immobilien aus: Auf der einen Seite stehen direkte Auswirkungen in Form einer höheren Nachfrage nach bestimmten Immobilientypen wie Life-Science-Objekten oder Rechenzentren, um mit den steigenden Investitionen in das Gesundheitswesen und dem wachsenden Bedarf an Datenspeicherkapazitäten Schritt zu halten. Auf der anderen Seite ergeben sich indirekte Auswirkungen durch Veränderungen der Art und Weise, wie Immobilien genutzt werden, die in fast allen Immobiliensektoren zur Umnutzung von Bestandsgebäuden führen. 

Fazit: Risiken durch „bekannte Unbekannte“ minimieren

Auch wenn eine kurzfristige Volatilität für langfristige Investitionen nicht von Bedeutung sein sollte, ist es für den langfristigen Anlageerfolg wichtig, dass Strategien neue Trends berücksichtigen und das Risiko durch „bekannte Unbekannte“ minimieren. Unser Ansatz bei Immobilieninvestitionen konzentriert sich auf die Optimierung von Ertragsrendite und Wertsteigerung und die Minimierung der Abhängigkeit von Veränderungen der Cap Rates als Renditetreiber. Um unser Ziel steigender Einnahmen aus Immobilien zu erreichen, halten wir Ausschau nach Objekten und Investitionschancen, die entweder von langfristigen strukturellen Faktoren in Bezug auf die Mieternachfrage profitieren oder bei denen ein aktives Asset Management zu höheren Cashflows führen kann.