インベスコの欧州不動産コア運用：インカムの持続性と成長性に注力

インベスコ・リアル・エステートの
欧州不動産コア運用戦略ファンド・マネージャー、
ローリー・モリソン氏に聞く

Q 世界の機関投資家の欧州に対する投資姿勢に、変化はありますか？

機関投資家が再び不動産への投資を検討する兆しを目にする機会が増えています。その多くは、市場価値が下落した現在の局面での購入機会に注目していますが、その背景には市場の調整直後に投資することがアウトパフォーマンスにつながることが、過去の不動産市場のリターン分析から分かっていることがあります。不動産の期待利回りが大幅に縮小することが期待しづらい環境下では、個別不動産におけるビジネスプランを能動的に実行することがパフォーマンスを高める鍵であることに、改めて注目が集まっていると感じています。

Q 欧州における投資環境の見通しについて、どう考えますか？

欧州では、テナント需要を背景としたリーシングマーケットは堅調で、特に質の高いスペースへの需要はセクター横断的に安定しています。一方で、資本市場においては世界的な金利環境の変化を受けて2022年以降、不動産価格の調整が行われてきました。その結果、不動産売買の取引量は減少し、不動産市場の流動性の鍵を握る銀行による不動産への貸付が限定的となりました。2024年6月から始まった欧州中央銀行の利下げにより、ここへきて市場参加者の自信は回復しつつあります。2024年第2四半期末、我々が運用する欧州不動産エクイティ運用戦略では不動産価格の下げ止まりを確認し、2年ぶりにトータル・リターンがプラスに転じました。今後、主要な不動産市場で広く不動産価格が安定すれば、銀行からの資金調達の流動性が回復し、取引量も2025年にかけて回復するだろうと考えています。

Q 欧州における投資環境の見通しについて、どう考えますか？

構造的な追い風を背景に、我々は欧州における物流/倉庫への投資に前向きです。一方、住宅に関しては家賃規制が一部の地域でのパフォーマンスに影響を与えているため、選別的に投資をしています。欧州ではすでにホテルセクターへ多くの投資実績がありますが、それ以外の「スペシャリティ・セクター」（個人向け貸倉庫）や、伝統的セクターのサブセクター（住宅のサブセクターとしての学生寮など）の調査に多くの時間を費やしています。米国ではすでにメディカル・オフィスや個人向け貸倉庫などに実績がありますが、欧州ではまだ発展途上です。

当社の欧州不動産コア運用戦略では特に、価値に見合った価格が付いていない（＝過小評価されている）不動産や、将来的な賃料の成長性があるセクターに注目しています。欧州ではESGへの取り組みや建物の効率性に大きな注目が集まっているため、古くてエネルギー効率性の悪い不動産を、スペックの高いAグレードビルに生まれ変わらせる戦略にも妙味があると考えています。

また興味深いことに、近年のリテール市場を動揺させた難題（eコマースの浸透、コロナウィルスによるパンデミック）が和らいだこと、これら難題によりすでに価格調整が起こっていたために最近の金利上昇の影響を受けにくかったこと、新規の物件供給が不足しているなどにより、リテールセクターでは魅力的な価格帯の投資案件が見受けられるようになってきています。

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【ご利用上のご注意】

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【受託資産の運用に係るリスクについて】

当運用は外国籍ファンド（以下「投資先ファンド」といいます)で行います。投資先ファンドは、主に欧州の不動産、短期金融商品、株式、債権等の外貨建て資産に投資しますので、組入れた不動産、短期金融商品、株式、債権の価格変動などの影響により、損失を被ることがあります。投資先ファンドにかかわる主なリスクとしては、不動産の価格変動リスク、不動産の非流動性と非効率性にかかるリスク、レバレッジに関連するリスク、評価価格に関するリスク、保険がカバーしていない毀損にかかるリスク、環境に関する債務にかかるリスク、テナントの財務状況、資本支出に伴うリスク、法規制の変更に伴うリスク、マネジメント会社に関連するリスク、改装・修繕に伴うリスク、金利リスクと金利ヘッジに伴うリスク、などがあります。ご投資の際には、各受託資産の契約締結前書面、信託約款、商品説明書、目論見書等を必ずご確認下さい。

【受託資産の運用に係る費用等について】

投資一任契約に関しては、次の事項にご留意ください。
【投資一任契約に係る報酬】国内特定（金銭）信託における費用として、投資一任契約に係る報酬:0.22%（税込）に加えて、特定金銭信託の管理に要する費用およびその他の費用（有価証券保管手数料、支払利息、法務関係費用、監査費用など）をご負担いただきます。特定金銭信託の管理に要する費用およびその他の費用は組入れ資産の規模や運用状況等により変動しますので、事前に上限額等を示すことはできません。投資先ファンドはルクセンブルク籍ユーロ建てFCP（共同投資ファンド）で、ルクセンブルク金融セクター監督委員会の監督下にあります。投資先外国籍ファンドの運用報酬については契約資産額に対して年率1.10%を上限とする料率を乗じた金額が契約期間に応じてかかります。なお、ファンド資産の7.5％以上が、不動産以外の一時的資産に留まっている場合、運用報酬は計算するNAVから当該部分を除いて計算し、当該部分にはキャッシュ・マネジメント・フィー0.15%が賦課されます。
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【費用合計額】上記の費用の合計額については、運用状況などによって変動するものであり、事前に料率、上限額などを表示することができません。

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