Europäische Immobilien: Ein neuer Immobilienzyklus

Ein sich stabilisierender Markt

Unsere Prognose für den Immobilienmarkt gründet auf der Annahme, dass die Immobilienrenditen nach der jüngsten Marktkorrektur jetzt eine Zeit lang stabil sein werden. Die europäischen Immobilienkapitalmärkte haben von Mitte 2022 bis Mitte 2024 einen erheblichen Schock erlitten. In den meisten Märkten und Sektoren sind die Mieterfundamentaldaten jedoch robust geblieben, da in den meisten Sektoren eine anhaltende Mieternachfrage auf ein begrenztes Angebot traf. Wie der zusammengesetzte Frühindikator der OECD zeigt, nimmt das Vertrauen am Markt zu, was die Nachfrage nach hochwertigen Objekten und damit das Mietniveau und das Mietwachstum weiter stützen wird. Darüber hinaus ist das Mietwachstum auf Marktebene in den letzten zwei Jahren in ganz Europa hinter der Gesamtrate der Inflation zurückgeblieben, obwohl die Spitzenmieten an einigen Standorten deutlich überdurchschnittlich gestiegen sind.

Im Zuge der Corona-Pandemie und des anschließenden weltweiten Inflationsschubs haben höhere Baukosten – einschließlich Finanzierungskosten – und eine erhöhte wirtschaftliche Unsicherheit zu einer geringeren Neubautätigkeit geführt. Dadurch ist ein Angebotsdefizit bei hochwertigen Immobilien an wichtigen Standorten entstanden. Obwohl das Wachstum der europäischen Wirtschaft voraussichtlich hinter dem der USA und der asiatisch-pazifischen Märkte zurückbleiben wird, sehen wir daher erhebliche Chancen, mit modernen Immobilien in unterversorgten Märkten hohe Anlagerenditen zu erzielen.

Vier Grundsätze für 2025:

1. Die Anfangsrenditen haben sich den Finanzierungskosten angepasst. Der Kapitalbedarf bleibt jedoch ein Aspekt, den es im Auge zu behalten gilt. Unser Basisszenario beruht auf der Annahme, dass sich die Immobilienrenditen nach der jüngsten Korrektur erst einmal stabil bleiben werden. Dabei ist zu beachten, dass die bisherige Anpassung eher die Entwicklung der Fremdkapitalkosten widerspiegelt als längerfristige Ungleichgewichte bei der Kapitalverfügbarkeit. So könnte es bei einer Diskrepanz zwischen dem Profil des Anlagekapitals, das in Immobilien investiert werden soll, und der Art der auf den Markt gebrachten Objekte zu weiteren Preiskorrekturen kommen.
2. Bei stabilen Anfangsrenditen würde die Gesamtrendite vom Mietwachstum abhängen. In einer von einem schwachen Wirtschaftswachstum geprägten Phase wird die Nachfrage nicht in allen Sektoren gleich hoch sein. Daher werden wir auf die genannten strukturellen Treiber setzen, um höhere Mieteinnahmen zu erzielen. Solange das Verbrauchervertrauen schwach ist, werden wir Branchen und Sektoren meiden, die von konjunktursensiblen Konsumausgaben abhängig sind.
3. Volatilität birgt auch Chancen. In der Vergangenheit konnten Anleger mit Investitionen, die in Jahren direkt nach einer Marktkorrektur getätigt wurden, die höchsten Renditen erzielen. Wir rechnen mit anhaltenden Investitionsmöglichkeiten für Immobilienanleger, die auf der Grundlage fundierter Überzeugungen investieren und in der Lage sind, ihre Strategien auch unter den aktuellen Marktbedingungen umzusetzen.
4. Die immer strengeren Vorgaben zur Nachhaltigkeit von Immobilien bergen sowohl Gefahren als auch Chancen. Energieeffiziente, nachhaltige Immobilien sind immer gefragter, aber weiterhin Mangelware. Unser Ziel ist es, dieses Angebotsdefizit mit attraktiven Objekten zu adressieren. Immobilien können leicht zu Stranded Assets werden, wenn sie nicht den Nachhaltigkeitsstandards entsprechen. Mittelfristig wird dies zu Zwangsverkäufen führen, vor allem durch Immobilieneigentümer, die auch mit höheren Kreditkosten kämpfen. Dadurch dürften sich Möglichkeiten eröffnen, Objekte günstig zu erwerben und zu energieeffizienten Immobilien zu entwickeln.

ESG (Environment, Social, Governance: Umwelt, Soziales und gute Unternehmensführung)

Am europäischen Immobilienmarkt spielen Umwelt-, Sozial- und Governance-Erwägungen (Environmental, Social & Governance – ESG) für Immobilieninvestoren und Mieter eine zunehmend wichtige Rolle. Invesco Real Estate bekennt sich zum ESG + R-Ansatz – der proaktiven Berücksichtigung von ESG-Faktoren und Resilienz. Zunehmend strenge Vorgaben

Bei der Vermietung von Immobilien müssen Vorgaben in Bezug auf den Energieausweis erfüllt werden. Dadurch eröffnen sich institutionellen Investoren neue Möglichkeiten für eine Neupositionierung von Immobilien gemäß höchsten Nachhaltigkeitsstandards.

Unsere strategische Antwort auf ESG-Herausforderungen besteht darin, die Nachhaltigkeit unserer Objekte zu gewährleisten. So versuchen wir, die Investitionsrendite zu maximieren. Nachhaltigere Gebäude können nachweislich höhere Mieten bei geringeren Leerständen erzielen und zu engeren Cap Rates gehandelt werden. Daher steht unser Nachhaltigkeitsfokus im Einklang mit unserem Ziel einer Maximierung der Investmentperformance.

Wir überwachen laufend alle unsere Bestandsobjekte auf ihre Nachhaltigkeit, und unsere Businesspläne stellen sicher, dass alle Immobilien alle relevanten Standards bereits vor Inkrafttreten neuer Regularien erfüllen. Der resultierende Investitionsbedarf wird anhand der erwarteten Auswirkungen auf den künftigen Wert der Immobilien bewertet, wobei davon ausgegangen wird, dass einige Investitionen defensiv (d.h. werterhaltend) und andere wertsteigernd sein werden. Außerdem bemühen wir uns um eine schnellere Umsetzung der Verkaufspläne für Objekte, bei denen es möglicherweise schwer sein könnte, die einschlägigen Vorschriften einzuhalten.

Darüber hinaus halten wir Ausschau nach Objekten für eine Neupositionierung als Grade-A-Immobilie. Derartige Chancen ergeben sich zum Beispiel, wenn bestehende Eigentümer nicht in der Lage sind, Investitionen zu tätigen, um die steigenden Effizienzanforderungen zu erfüllen, insbesondere in Verbindung mit Finanzierungs-/Refinanzierungszwängen. Wir werden uns weiterhin auf Core-Immobilien in den wichtigsten Städten konzentrieren, in denen die zyklusübergreifend robusteste Nachfrage von Investoren und Mietern zu beobachten ist. Dabei werden wir die Fachkenntnisse und Einblicke unserer lokalen Experten in unseren wichtigsten Märkten nutzen und uns Zugang zu attraktiven Renditen aus Super-Core-Immobilien sichern, die normalerweise nicht zum Verkauf stehen.