Die Zinsen sind höher als vor der Corona-Pandemie und werden voraussichtlich längerfristig hoch bleiben, was die Renditen stützen sollte.
Die Kurse von Immobilienaktien sind seit Anfang 2022 gesunken. Dadurch werden die Beleihungswerte bei neuen Krediten vermutlich niedriger sein als bei früheren Höchstständen.
Die geplante Anhebung der Eigenkapitalanforderungen für Banken könnte die Kreditvergabe der Banken einschränken. Nicht-Banken könnten diese Lücke füllen.
Dies könnte der richtige Zeitpunkt für eine Anlage in Immobilienkredite sein. Durch die Zinserhöhungen sind die Renditen für ein breites Spektrum von Kreditanlagen gestiegen. Das gilt auch für Immobilienkredite. Diskussionen über eine strengere Regulierung der Banken – die traditionell wichtigsten Anbieter gewerblicher Immobilienkredite – können Chancen für alternative Kreditgeber eröffnen. Hier sind die drei Gründe, warum wir Chancen bei Immobilienkrediten sehen.
Die US-Notenbank (Fed) hat den US-Leitzins seit März 2022 um 525 Basispunkte angehoben. Das ist eine der aggressivsten Zinserhöhungen in der Geschichte der USA. Diesem Zinserhöhungszyklus waren mehrere Jahre historisch niedriger Zentralbankzinsen vorausgegangen, während der globalen Finanzkrise von 2008 - 2009 und zuletzt während der Corona-Krise von 2020 - 2021. Die Zinsen dürften in den nächsten Jahren zwar sinken, eine Rückkehr auf ein Niveau nahe Null ist jedoch äußerst unwahrscheinlich (siehe Abbildung unten). Unserer Ansicht nach sind das gute Voraussetzungen für höhere laufende Erträge aus Immobilienkrediten.
Quelle: Invesco Real Estate unter Verwendung historischer Daten von Moody’s Analytics, Stand September 2023, und Medianprognose des Federal Open Market Committee (FOMC), Stand 30. September 2023. - Die längerfristigen Projektionen stellen den Schätzwert der einzelnen Teilnehmer dar, dem sich die einzelnen Variablen bei einer angemessenen Geldpolitik und ohne weitere Schocks für die Wirtschaft im Laufe der Zeit voraussichtlich annähern werden. Schätzungen und Prognosen für einzelne Jahre beziehen sich auf das Kalenderjahrende. Zukunftsbezogene Aussagen garantieren keine zukünftigen Ergebnisse. Es besteht keine Sicherheit, dass die tatsächlichen Ergebnisse nicht wesentlich von den Erwartungen abweichen werden.
Aufgrund der höheren Zinsen und der Erwartungen an eine globale Wachstumsabschwächung sind die Immobilienwerte seit Anfang 2022 in fast allen wichtigen globalen Märkten gesunken. Beispielsweise sind die Preise für private Gewerbeimmobilien in den USA seit ihrem Höchststand im März 2022 um durchschnittlich 16% gesunken, bei unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Immobiliensegmenten.1 Aus diesem Grund werden die Beleihungswerte vermutlich nicht mehr so hoch sein wie zum Markthöchststand.
Kurzfristig könnten die Immobilienpreise noch weiter zurückgehen, falls die Zinsen erhöht bleiben und sich die Wirtschaft weiter abschwächt, bevor sie sich letztlich wieder erholt. Umso wichtiger sind in diesem Umfeld die Qualität der Kreditsicherheiten, die Bonität der Mieter und die Stärke der Sponsoren. Sinnvollerweise sollten zudem prekärere Sektoren (z.B. Büroimmobilien) gemieden und der Verkehrswert der Immobilie im Underwriting-Prozess realistisch eingeschätzt werden. Unserer Ansicht nach erhöht das aktuelle Umfeld auch die relative Attraktivität der Kredite innerhalb der Immobilien-Kapitalstruktur. Beleihungsgrenzen von 50% bis 65% für Neukredite können einen nennenswerten Puffer bei möglichen kurzfristigen Preisrückgängen darstellen.2
| Seit Jan. 2020 | Seit März 2022 (Höchststand) | |
|---|---|---|
| Lagerung | 49% |
-14% |
| Industrie/Logistik | 41% |
-7% |
| Fertighäuser | 22% |
-12% |
| Life Science | 14% |
-7% |
| Einkaufsmeilen | 2% |
-15% |
| Apartments | -1% |
-22% |
| Medizinische Zentren | -12% |
-23% |
| Büro | -31% | -31% |
| Einfamilienhäuser zur Miete | +5% | |
| Rechenzentren | -12% | |
| Alle Immobilien | -3% | -16% |
Die frühere Wertentwicklung lässt nicht auf zukünftige Renditen schließen.
Quelle: Invesco Real Estate auf Basis von Daten des Green Street Commercial Property Price Index, Stand September 2023. CPPI-Daten für Einfamilienhäuser zur Miete und Rechenzentren erst ab Januar 2022 verfügbar; Stand der Daten: 15. September 2023.
Durch die strengere Regulierung der Bankkreditvergabe seit der globalen Finanzkrise sind einige der aggressiveren Finanzierungsaktivitäten bei Gewerbeimmobilien zurückgegangen. Auf die Bankenzusammenbrüche vom Frühjahr 2023 dürften die Aufsichtsbehörden mit einer weiteren Verschärfung der Vorschriften reagieren. In den USA wollen die nationalen Bankenaufsichtsbehörden große US-Banken mit einer Bilanzsumme von 100 Mrd. US-Dollar oder mehr dazu verpflichten,
Derartige neue regulatorische Vorgaben könnten für die Banken kostspielig sein und zu einer größeren Zurückhaltung bei der Kreditvergabe führen. Auf Bankkredite entfällt etwa die Hälfte des ausstehenden Immobilienkreditvolumens in den USA4. Im asiatisch-pazifischen Raum und in der EMEA-Region (Europa, Naher Osten und Afrika) ist der Anteil noch höher. Unserer Ansicht nach würde ein Rückzug der Banken Chancen für Kreditgeber außerhalb des Bankensektors eröffnen.
Im aktuellen Marktumfeld ziehen private Immobilienkredite zunehmendes Anlegerinteresse auf sich und alternativen Kreditgebern könnten sich neue Chancen bieten, falls die vorgeschlagenen regulatorischen Änderungen die Banken zu einem stärkeren Rückzug aus dem Geschäft mit Immobilienkrediten veranlassen sollten. Für mehr Informationen lesen Sie unser Whitepaper „Opportunity in Real Estate Credit“.
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1 Commercial Property Price Index® von Green Street, Stand: 15. September 2023. Der Index ist eine Zeitreihe der nicht gehebelten Werte von Gewerbeimmobilien in den USA, die die Preise erfasst, zu denen gewerbliche Immobilientransaktionen derzeit verhandelt und abgeschlossen werden. Eine Direktanlage in einen Index ist nicht möglich.
2 Bei Immobilienkrediten ist ein Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) von 50 bis 65% für vorrangige Kredite üblich.
3 Federal Reserve Board, „Agencies request comment on proposed rules to strengthen capital requirements for large banks,“ 23. Juli 2023.
4 Quelle: Federal Reserve Flow of Funds, Stand Juni 2023.
Begriffsdefinitionen
Ein Basispunkt ist eine Einheit, die einem Hundertstel eines Prozents entspricht.
Die Federal Funds Rate ist der Zinssatz, zu dem sich die Einlageninstitute in den USA untereinander Kredite gewähren.
Die Kapitalstruktur beschreibt die Zusammensetzung der Finanzierung einer Immobilieninvestition. Das relative Risiko innerhalb der Kapitalstruktur hängt in der Regel mit der Zahlungspriorität der verschiedenen Positionen innerhalb der Kapitalstruktur zusammen. Die beiden größten Kategorien in der Kapitalstruktur von Immobilien sind Eigen- und Fremdkapital, wobei das Fremdkapital in der Regel Vorrang bei der Rückzahlung von Darlehen hat.
Der Beleihungsauslauf (LTV) bestimmt den maximalen Darlehensbetrag eines besicherten Darlehens auf der Grundlage des Marktwerts des Vermögenswerts, der als Sicherheit für den Kredit verpfändet worden ist .
Der Wert von Anlagen und die Erträge hieraus unterliegen Schwankungen. Dies kann teilweise auf Wechselkursänderungen zurückzuführen sein. Es ist möglich, dass Anleger bei der Rückgabe ihrer Anteile nicht den vollen investierten Betrag zurückerhalten.
Immobilien und Grundstücke können unter Umständen nicht zu jeder Zeit veräußert werden, sodass Investoren nicht zu jeder Zeit ihre Anteile verkaufen können. Der Wert von Immobilien und Grundstücken obliegt grundsätzlich der Ansicht des Schätzers und wird möglicherweise nicht erreicht.
Alternative Anlageprodukte können mit hohen Risiken verbunden sein, gehebelte Investments tätigen und andere spekulative Anlagepraktiken verfolgen , die das Verlustrisiko erhöhen können. Sie können hochgradig illiquide sein, müssen Investoren möglicherweise keine regelmäßigen Preis- oder Bewertungsinformationen zur Verfügung stellen, können komplexe steuerliche Strukturen und Verzögerungen bei der Weitergabe wichtiger Steuerinformationen mit sich bringen. Sie unterliegen nicht den gleichen regulatorischen Anforderungen wie Investmentfonds und erheben häufig höhere Gebühren, die etwaige Handelsgewinne aufzehren können. In vielen Fällen sind die zugrunde liegenden Investments zudem nicht transparent und nur dem Investmentmanager bekannt. Häufig gibt es keinen Sekundärmarkt für Private-Equity-Beteiligungen, und es ist auch nicht zu erwarten, dass sich ein solcher entwickelt. Für die Übertragung von Anteilen an solchen Anlagen können Beschränkungen gelten.
Stand der Daten: September 2023. Quelle: Invesco, sofern nicht anders angegeben.
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