Einblicke des Value-Add-Teams von Invesco Real Estate

Diese Marketingkommunikation richtet sich ausschließlich an professionelle Anleger in Deutschland, Österreich und der Schweiz. 

Wesentliche Risiken

Der Wert von Anlagen und die Erträge hieraus unterliegen Schwankungen. Dies kann teilweise auf Wechselkursänderungen zurückzuführen sein. Es ist möglich, dass Anleger bei der Rückgabe ihrer Anteile nicht den vollen investierten Betrag zurückerhalten. Immobilien und Grundstücke können unter Umständen nicht zu jeder Zeit veräußert werden, sodass Investoren nicht zu jeder Zeit ihre Anteile verkaufen können. Der Wert von Immobilien und Grundstücken obliegt grundsätzlich der Ansicht des Schätzers und wird möglicherweise nicht erreicht.

Einblicke des Value-Add-Teams von Invesco Real Estate

Kevin Grundy

Lassen Sie uns über die Entwicklungen der letzten zwölf Monate sprechen. Beginnen wir mit unserem Standpunkt, denn wir verfolgten einen etwas ungewöhnlichen Ansatz, als der Markt allgemein zurückging und das Transaktionsvolumen in ganz Europa erheblich nachließ. Wir haben offensiv gehandelt, während viele andere in die Defensive gegangen sind. Und wissen Sie, Richard, Sie und ich sind schon seit etwa 25 Jahren im Bereich Value-Add- und opportunistische Investitionen tätig. Ich habe das Gefühl, dass das Umfeld, in dem wir uns jetzt befinden, für die Karriere entscheidender ist als jeder andere Zeitpunkt in diesem Zeitraum. Ich frage mich, ob Sie das auch so sehen.

Richard Chambers

Absolut. Ich denke, wie Sie sagen, 25 Jahre vergehen wie im Flug. Wenn man auf die Zeit vor der globalen Finanzkrise zurückblickt, als wir anfingen, sah der Value-Add-Bereich meiner Meinung nach etwas anders aus. Die Strategie war stark bottom-up-geprägt, mit einer sehr kleinteiligen Generierung von Investitionen. Die Wertschöpfung basierte darauf, durch gezielte Maßnahmen innerhalb der jeweiligen Immobilie Renditen zu erwirtschaften. Ich denke, dass wir in den letzten Jahren eine Verschiebung erlebt haben, bei der die Dynamik und die Marktbewegung eine Rolle gespielt haben. Damals lag der Fokus auf der detaillierten Analyse und Bewertung einzelner Assets. Wenn der Markt in die Überlegungen einfloss, dann vor allem in der Frage, wie man sich in einer Abwärtsphase absichert: Welche Stellhebel gibt es? Wie lassen sich die Auswirkungen abfedern? Und um so zu agieren, braucht es lokale Teams. Präsenz vor Ort ist entscheidend. Die Herangehensweise ist wieder sehr kleinteilig, und ich denke, wir kehren zu dieser Art von Strategie zurück. Für Leute wie uns, die das schon lange machen und in diesem Umfeld „groß geworden sind“ – ebenso wie viele unserer Kolleginnen und Kollegen –, bietet der Markt genau die Bedingungen, in denen unsere Stärken besonders zur Geltung kommen.

Kevin Grundy

Das ist genau die Expertise, die jetzt gefragt ist. Was wir beispielsweise bisher nicht wirklich am Markt gesehen haben, ist eine flächendeckende Notlage. Einige externe Beobachter haben das erwartet, aber ich würde die aktuelle Situation nicht als flächendeckende Marktstressphase bezeichnen. Allerdings gab es genug Druck, um Gelegenheiten zu schaffen, die für unser Value-Add-Programm sehr interessant sind. Man könnte es als „Deep Value“ bezeichnen. Die Gemeinsamkeit all dieser Deals ist, dass es sich um neu bewertete Assets handelt. Die Strukturierung ist deutlich durchdachter als in den vergangenen Jahren, als die Märkte noch im Aufwärtstrend waren. Ein Punkt, auf den ich später in unserem Gespräch noch einmal zurückkommen möchte – und den ich besonders spannend finde –, ist die veränderte Dynamik in der Zusammenarbeit mit erstklassigen Partnern. Das eröffnet völlig neue Möglichkeiten.

Jonathan Feldman

Definitiv. Ich denke, wichtig ist, dass wir im letzten Jahr nicht überstürzt investiert haben. Es gab unzählige Gelegenheiten. Wir waren sehr geduldig. Oftmals haben wir Nein gesagt, aber wenn wir einen interessanten Deal sahen, haben wir mit Überzeugung gehandelt. Ich denke, das hat die Ausführung für uns wirklich spannend gemacht.

Kevin Grundy

Außerdem brauchte es Zeit. Nicht wahr?

Jonathan Feldman

Ganz genau. Es überrascht mich nicht, dass wir unser gesamtes „Dry Powder“ bis 2024 eingesetzt haben. Aber ich denke, eine der Lehren daraus ist, dass es ein schwieriger Markt für Transaktionen war.

Kevin Grundy

Viele der Verhandlungen haben wir Ende 2023 begonnen und in der ersten Jahreshälfte 2024 fortgeführt. Es dauert in der Regel sechs bis neun Monate, um solche Transaktionen zum Abschluss zu bringen. Besonders wichtig war hier unsere disziplinierte Vorgehensweise: Wir sind konsequent bei unseren Überzeugungsthemen geblieben. Wenn man sich ansieht, von welchen Investitionsbereichen Invesco Real Estate in Europa überzeugt ist, und dies mit der Umsetzung unseres Value-Add-Programms vergleicht, zeigt sich eine vollständige Übereinstimmung – ein perfekter Match!

Richard Chambers

Wenn wir auf unsere Strategien aus dem Jahr 2023 zurückblicken und darauf, wonach wir gezielt gesucht haben, lag unser Fokus klar auf Logistik und bestimmten Teilbereichen innerhalb dieses Segments. Wir haben den Wohnsektor – insbesondere Studentenwohnheime – als attraktiv eingeschätzt und waren an der ESG-Transformation von emissionsintensiv zu umweltfreundlich interessiert. Unser Hauptziel war jedoch London und insbesondere das Zentrum Londons, bedingt durch regulatorische Rahmenbedingungen und die dortige Marktdynamik. Wenn wir nun zurückschauen, waren wir in all diesen Bereichen aktiv. Besonders in der Logistik war unsere Herangehensweise – wie wir uns diesen Bereich erschlossen haben – interessant. Wir haben unterschiedliche Strategien in verschiedenen Märkten verfolgt. In Deutschland setzen wir auf die Entwicklung von urbanen Logistikflächen in erstklassigen Lagen. In Großbritannien hingegen haben wir uns stärker auf Multi-Tenant-Industrieimmobilien verlagert – also eher mit einem Einkommensfokus. Zudem setzen wir eine spannende Idee um: nachhaltige Logistikstandorte, die sich für „Powered Land“-Initiativen eignen und damit eine Brücke zum Rechenzentrum-Sektor schlagen. Insgesamt waren wir innerhalb des Logistiksegments äußerst differenziert unterwegs, haben gezielt unterschiedliche Teilmärkte adressiert und konnten all diese Strategien erfolgreich umsetzen.

Kevin Grundy

Wenn wir uns kurz auf die Logistik konzentrieren, zeigt sich, dass etwa 60 % unserer Aktivitäten in diesem Bereich stattgefunden haben, was sinnvoll ist, da die Fundamentaldaten unserer Ansicht nach weiterhin sehr stark sind. Gleichzeitig gab es jedoch eine Neubewertung. Besonders aufgefallen ist mir, dass wir Zugang zu verschiedenen Teilmärkten innerhalb der Logistik haben. Zudem schätze ich, dass wir das Thema kreativ angehen – insbesondere in Bezug auf die Strukturierung. Einer unserer Investitionsbereiche ist Mezzanine. Eine weitere Investition ist eine gut durchdachte Joint-Venture-Struktur im klassischen Sinne. Und zwei weitere sind Plattform-Investitionen. Wir nähern uns diesem Thema also aus unterschiedlichen Perspektiven. Was dies wirklich zeigt, ist die Kraft der Flexibilität und der Strukturierung in einem solchen Markt. Die Art und Weise, wie diese Deals hereinkamen und wie sie nach der Strukturierung und dem Abschluss wieder herausgingen, war sehr unterschiedlich. Und das gilt nicht nur für die Logistik. Auch im Bereich der speziell entwickelten Studentenwohnheime sind wir sehr aktiv.

Jonathan Feldman

Der Studentenwohnheimsektor gefällt uns sehr. Ich denke, jeder Markt ist ein wenig anders und hat eine andere Geschichte. Aber grundsätzlich sind alle Märkte, die wir betrachten, sehr unterversorgt, und wir sind diszipliniert bei der Ausführung. Wir haben bereits im Vereinigten Königreich sowie in Frankreich und in Spanien Akquisitionen getätigt, wobei der Fokus auf starken Universitätsmärkten lag. Dabei ging es weniger um luxuriöse Wohnungen, sondern um die Bereitstellung von qualitativ hochwertigem Raum, um die größte Nachfrage abzudecken. Das war unser Fokus, und besonders spannend waren die Strukturen, in die wir eingetreten sind. Traditionell handelte es sich um Forward-Funding-Modelle, in denen Kernkapital investiert war. Doch mit dem Rückzug des Kernkapitals aus dem Markt konnten wir in diese defensiven Sektoren eintreten – jedoch mit einer Neubewertung, die auf Value-Add-Renditen abzielt.

Kevin Grundy

Sie erwähnten einige der Länder, in denen wir aktiv sind. Ich denke, die Art und Weise, wie sich die Länder in den ersten Tagen für uns hier im Value-Add-Programm entwickeln, ist recht interessant und anders als in der Vergangenheit, nicht wahr?

Jonathan Feldman

Ich denke, man kann zu Recht behaupten, dass Großbritannien und Deutschland für uns schon immer schwer zugänglich waren, allein schon wegen der Menge an kapitalschweren Investoren, die dort nach Gelegenheiten suchen. Dieses Mal war das aber anders. Wir sind in beiden Ländern sehr aktiv.

Kevin Grundy

Zu Beginn hatte ich erwähnt, dass ich auf diesen spannenden Punkt zurückkommen möchte – die Art und Weise, wie wir mit unseren Partnern interagieren, und wie sich meine Wahrnehmung diesbezüglich verändert hat. Richard, Sie können da auch mitreden: Wir bewegen uns weg von einer Umgebung, in der Partnerschaften eher transaktional waren – das heißt, Einzelgeschäfte, für die wir die richtigen Partner waren –, und hin zu einer echten, geschäftsaufbauenden Beziehung, die für beide Seiten Vorteile bringt. Der Trend geht eher dahin, nicht wahr?

Richard Chambers

Ich denke, wir haben den Vorteil, über viele Jahre hinweg Beziehungen zu einer Vielzahl von Partnern in ganz Europa aufgebaut zu haben. Viele dieser Partner hatten in den letzten zwei Jahren mit Herausforderungen zu kämpfen, weil die Kapitalpartner, mit denen sie traditionell zusammengearbeitet haben, alle weggefallen sind. Sie haben großartige Teams, die bereit sind, Deals auszuführen. Es gibt hervorragende Möglichkeiten in ihren Märkten, aber sie konnten darauf einfach nicht zugreifen. Deshalb sind wir mit der Haltung herangegangen: Lass uns über die Schlüsselthemen nachdenken, die wir umsetzen wollen, und dann zu den Managementteams gehen, die wir am besten kennen und von denen wir wirklich überzeugt sind, und auf eine wirklich ganzheitliche Weise zusammenarbeiten, als ob wir gemeinsam ein Geschäft aufbauen würden.  Ich denke, das führt zu einer viel ausgewogeneren Partnerschaft. Außerdem profitieren wir immer wieder von vertikal integrierten Teams innerhalb unserer bevorzugten Themen, sowohl bei der Akquisition von Immobilien, von denen wir überzeugt sind, als auch durch den Vorteil für unsere Investoren, an diesen Geschäften teilzuhaben, während sie wachsen und erfolgreich sind – und das ohne zusätzliche Kosten. Es ist eine andere Dynamik. Zudem denke ich, dass es eine wirklich gesunde Dynamik ist. Es war also sehr spannend, diese Entwicklung in den letzten zwölf Monaten zu beobachten.

Kevin Grundy

Diese Positionen mit unseren Partnern werden innerhalb des Programms gehalten. Das bietet den Vorteil der Exklusivität bezüglich der Pipeline, der Talente und auch besserer wirtschaftlicher Bedingungen sowie möglicher Wertsteigerungen. Was wir in diesem Zusammenhang noch nicht erwähnt haben, ist, dass es auch viele Co-Investitionsmöglichkeiten eröffnet. Wie wir schon in der Vergangenheit besprochen haben, können Investoren, die besonders an einem bestimmten Unterthema interessiert sind, ihr Risiko in diesem Bereich innerhalb des Programms erhöhen, indem sie an Co-Investitionen teilnehmen. Wenn man sich die Co-Investitionsmöglichkeiten anschaut, an denen wir derzeit arbeiten, sind sie alle in den Bereichen mit hoher Überzeugung – also in der Logistik, bei Multi-Tenant-Industrieimmobilien, im Bereich Studentenwohnheime und in der „Brown-to-Green“-Büroimmobilienentwicklung in London.

Kevin Grundy

Jede einzelne dieser Partnerschaften ist mit einer Co-Investitionsmöglichkeit verbunden. Ich halte das für eine gute Sache.

Richard Chambers

Absolut.

Kevin Grundy

Es war ein sehr geschäftiges Jahresende, eigentlich war sogar das ganze Jahr 2024 sehr geschäftig. Unserer Meinung nach sieht es danach aus, als ob es 2025 genauso weitergeht. Es ist eine wirklich aufregende Zeit, in der wir unsere gesamte Erfahrung nutzen können. Ich denke, wir sollten uns schleunigst wieder an die Arbeit machen!

Wichtige Informationen

Diese Marketingkommunikation richtet sich ausschließlich an professionelle Anleger in Deutschland, Österreich und der Schweiz.

Stand der Daten ist der 31. Dezember 2024, sofern nicht anders angegeben. Durch die Annahme dieses Materials erklären Sie sich damit einverstanden, mit uns auf Englisch zu kommunizieren, sofern Sie uns nichts anderes mitteilen. Die Ansichten und Meinungen beruhen auf den aktuellen Marktbedingungen und können sich jederzeit ändern.

Dies ist Marketingmaterial und kein Anlagerat. Es ist nicht als Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Anlageklasse, eines Wertpapiers oder einer Strategie gedacht. Regulatorische Anforderungen, die die Unparteilichkeit von Anlage- oder Anlagestrategieempfehlungen verlangen, sind daher nicht anwendbar, ebenso wenig wie das Handelsverbot vor deren Veröffentlichung.

Weitere Informationen zu unseren Produkten erhalten Sie über die angegebenen Kontaktdaten.

Herausgegeben in Deutschland und Österreich von Invesco Asset Management Deutschland GmbH, An der Welle 5, 60322 Frankfurt am Main, Germany.

Herausgegeben in der Schweiz von Invesco Asset Management (Schweiz) AG, Talacker 34, 8001 Zürich, Schweiz.

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