Mercado inmobiliario europeo: un nuevo ciclo del valor inmobiliario

Mercado en proceso de estabilización

De cara al futuro, nuestras previsiones se basan en la expectativa de un periodo de rendimientos inmobiliarios estables tras la reciente corrección del mercado. Los mercados de capitales inmobiliarios europeos han sufrido una importante sacudida entre los veranos de 2022 y 2024, pero los fundamentales relacionados con la ocupación han sido sólidos en la mayoría de los mercados y sectores. Esto se debe a la fuerte demanda y a la escasez de oferta en la mayoría de los sectores. La confianza en el mercado es cada vez mayor, como demuestra, por ejemplo, el Indicador Adelantado Compuesto de la OCDE, lo que reforzará la demanda de espacios de calidad y, por tanto, los niveles y el crecimiento de los alquileres. Por otra parte, cabe señalar que en los dos últimos años, el crecimiento del valor de los alquileres en el mercado europeo ha sido inferior a la inflación, aunque se han observado focos de fuerte subida de los alquileres de inmuebles de primera categoría en determinadas ubicaciones.

La combinación de la pandemia de COVID-19 y el posterior repunte de la inflación mundial han dado lugar a una escasez de oferta de inmuebles de alta calidad en las principales ubicaciones, y la actividad promotora se ha visto frenada en particular por el aumento de los costes de construcción, incluidos los costes de financiación y la incertidumbre económica. Por ello, aunque se espera que el crecimiento económico europeo se mantenga por debajo de los niveles de EE.UU. y Asia-Pacífico, vemos oportunidades importantes de obtener fuertes rentabilidades de inversión gracias a los activos inmobiliarios modernos en mercados con escasez de oferta.

Cuatro aspectos clave para 2025:

1. Los rendimientos se han ajustado a los costes de financiación, pero la demanda de capital sigue siendo un área a vigilar. Nuestra hipótesis principal es que los rendimientos se mantengan estables tras la reciente corrección, aunque observamos que el ajuste hasta la fecha refleja el movimiento de los costes de la deuda, más que cualquier desequilibrio a largo plazo en la disponibilidad de capital. Podría producirse una nueva corrección de los precios si observamos un desajuste entre el perfil de quienes desean invertir en bienes inmobiliarios y el tipo de activos que se comercializan.
2. Unos rendimientos estables requieren el aumento de las rentas como elemento determinante de la rentabilidad. Un periodo de bajo crecimiento económico implica que no todos los sectores registrarán la misma demanda, por lo que nos basaremos en las ventajas estructurales señaladas anteriormente para impulsar las rentas. Mientras la confianza de los consumidores siga siendo débil, evitaremos los sectores expuestos al gasto discrecional de la masa de consumidores.
3. La volatilidad genera oportunidades. Históricamente, en los años siguientes a una corrección del mercado, los rendimientos posteriores de las inversiones han sido mayores. Contamos con que seguirá habiendo oportunidades para quienes sean capaces de ejecutar sus estrategias de convicción bajo las actuales condiciones de mercado.
4. La creciente presión normativa en torno a la sostenibilidad presenta tanto riesgos como oportunidades. La demanda de espacios sostenibles y de alta eficiencia energética crece mientras que la oferta es escasa, por lo que trataremos de hacer frente a esta necesidad. El riesgo de activos varados impulsará las oportunidades de aprovechar precios reducidos debido a situaciones en dificultades a medio plazo, sobre todo en el caso de propietarios de activos que también se enfrenten al aumento de los costes de la deuda, lo que creará opciones de adquirir activos para su reposicionamiento.

ESG

En el mercado inmobiliario europeo, las credenciales medioambientales, sociales y de gobierno corporativo (ESG) son una consideración cada vez más importante tanto para quienes invierten en el mercado inmobiliario como para los arrendatarios. La inversión ESG+R (ESG y resiliencia) es un compromiso fundamental en Invesco Real Estate. Las cada vez más estrictas

regulaciones sobre la certificación de eficiencia energética aplicables a la hora de arrendar activos ofrecen a los inversores institucionales la oportunidad de reposicionar los menos eficientes para que cumplan los estándares de sostenibilidad más exigentes.

Nuestra respuesta estratégica a los retos ESG consiste en asegurarnos de la sostenibilidad de nuestros activos y así, tratar de maximizar la rentabilidad de las inversiones. Se ha demostrado que los edificios más sostenibles generan unos alquileres más altos y menos desocupación, y unos valores a unas tasas de capitalización más bajas. En consecuencia, prestamos especial atención a la sostenibilidad, en consonancia con nuestro objetivo de maximizar la rentabilidad de las inversiones.

Supervisamos de forma continua la sostenibilidad de todos nuestros activos existentes y nuestros planes de negocio garantizan que cumplan todos los estándares pertinentes anticipándonos al calendario de aplicación de la normativa. Las necesidades de gasto de capital resultantes se evalúan frente a las repercusiones previstas en el valor futuro, por lo que una parte de este gasto será de carácter defensivo (es decir, para mantener los valores) y otra, de revalorización. También tratamos de acelerar los planes de enajenación de activos que puedan tener dificultades para cumplir la normativa correspondiente.

Asimismo, buscamos adquirir activos para reposicionarlos a los estándares de clase A. Están surgiendo oportunidades debido a que algunos propietarios actuales no pueden invertir para cumplir los requisitos de eficiencia cada vez más exigentes, sobre todo cuando se combinan con presiones de financiación o refinanciación. Seguiremos centrándonos en activos "core" en ciudades principales donde la demanda de los inversores y de los arrendatarios siga siendo la más sólida a lo largo de los ciclos, aprovechando nuestra experiencia sobre el terreno en mercados clave y asegurando también la posibilidad de acceder a unos rendimientos atractivos en activos "super-core" que normalmente no se negocian.