I tassi d'interesse sono più alti rispetto ai livelli pre-COVID-19 e rimarranno prevedibilmente elevati nel lungo periodo, il che dovrebbe sostenere i rendimenti.
Dato il calo delle quotazioni delle azioni immobiliari dall'inizio del 2022, i valori dei collaterali sui nuovi prestiti saranno probabilmente inferiori ai precedenti picchi.
I requisiti patrimoniali più rigorosi proposti per le banche potrebbero determinare un calo dei finanziamenti bancari, lasciando spazio ai finanziatori non bancari.
Potrebbe essere il momento giusto per investire nel credito immobiliare. I rialzi dei tassi d'interesse hanno generato un aumento dei rendimenti di un'ampia gamma di investimenti creditizi, compreso il credito immobiliare. I vincoli normativi proposti per le banche, tradizionalmente i maggiori fornitori di credito immobiliare commerciale, potrebbero creare opportunità per i finanziatori non bancari. Ecco i tre motivi per cui rileviamo opportunità nel credito immobiliare.
L'aumento dei tassi dei Fed Fund da parte della Federal Reserve, pari a 525 punti base da marzo 2022, rappresenta una delle escalation di tassi più aggressive della storia degli Stati Uniti. Ciò avviene dopo diversi anni di tassi di politica delle banche centrali ai minimi storici durante la crisi finanziaria globale del 2008-2009 e la più recente crisi COVID-19 del 2020-2021. Sebbene i tassi siano destinati a calare nei prossimi anni, la probabilità che tornino a livelli prossimi allo zero è estremamente bassa. (Grafico seguente). Riteniamo che ciò dovrebbe sostenere un aumento dei rendimenti del debito immobiliare in futuro.
Fonte: Invesco Real Estate, utilizzando i dati storici di Moody’s Analytics al settembre 2023 e la mediana prevista dal Federal Open Market Committee (FOMC) al 20 settembre 2023. Ultimi dati disponibili. Le proiezioni a lungo termine rappresentano la valutazione di ciascun partecipante circa il valore a cui ciascuna variabile dovrebbe convergere nel tempo in presenza di una politica monetaria adeguata e in assenza di ulteriori shock sul fronte economico. Le stime e le previsioni annuali si riferiscono alla fine degli anni solari. Le dichiarazioni prospettiche non sono garanzia di risultati futuri. Tali dichiarazioni comportano rischi, incertezze e ipotesi: non è possibile garantire che i risultati effettivi non differiranno materialmente dalle aspettative.
Dall'inizio del 2022 i valori immobiliari hanno subito un calo in quasi tutti i principali mercati globali a causa dei tassi di interesse elevati e delle aspettative di rallentamento della crescita economica mondiale. Ad esempio, dopo i massimi toccati nel marzo 2022, i prezzi dei mercati privati degli immobili commerciali negli Stati Uniti hanno subito in media un calo del 16%, con variazioni a seconda del tipo di immobile.1 Per questo motivo, i nuovi prestiti saranno probabilmente dimensionati rispetto a valori dei collaterali inferiori al picco.
I prezzi degli immobili potrebbero ridursi ulteriormente nel breve termine in caso di tassi d'interesse costantemente elevati e di un allentamento delle condizioni economiche, prima della ripresa definitiva. Ciò evidenzia l'importanza della qualità dei collaterali sottostanti dei prestiti, del credito del locatario e della solidità della sponsorship. È inoltre opportuno evitare le esposizioni a settori vulnerabili (ad esempio, uffici) ed essere realistici riguardo al valore di mercato attuale nel processo di sottoscrizione. Inoltre, a nostro avviso, rende più interessante la fetta di credito della struttura del capitale immobiliare. I nuovi prestiti con un valore compreso tra il 50% e il 65% del valore di azzeramento possono fornire una notevole protezione contro i potenziali cali di prezzo a breve termine.2
Utile/perdita di prezzo cumulativo
| Da gennaio 2020 | Da marzo 2022 (picco) | |
|---|---|---|
| Stoccaggio | 49% |
-14% |
| Industriale | 41% |
-7% |
| Abitazioni prefabbricate | 22% |
-12% |
| Cura della salute | 14% |
-7% |
| Dettaglio | 2% |
-15% |
| Appartamenti | -1% |
-22% |
| Edifici adibiti a studi medici | -12% |
-23% |
| Uffici | -31% | -31% |
| Locazione unifamiliare | 5% | |
| Centro dati | -12% | |
| Tutti gli immobili | -3% | -16% |
Le performance passate non sono garanzia di pari rendimenti futuri.
Fonte: Invesco Real Estate utilizzando i dati dell’indice Green Street Commercial Property Price Index di Green Street al settembre 2023. I dati dell’indice CPPI per le locazioni unifamiliari e i centri dati iniziano dopo gennaio 2020; dati al 15 settembre 2023.
Dopo la crisi finanziaria globale, le normative più severe hanno rafforzato le pratiche di prestito delle banche, riducendo alcune delle attività di finanziamento più aggressive nel settore immobiliare commerciale. È probabile che la regolamentazione bancaria subisca un ulteriore inasprimento in risposta ai fallimenti delle banche avvenuti all'inizio dell'anno. Le agenzie federali di regolamentazione bancaria hanno proposto che le grandi banche statunitensi con asset totali pari o superiori a 100 miliardi di dollari USA siano obbligate a:
A nostro avviso, se questa proposta venisse adottata, potrebbe risultare costosa per le banche e frenare la loro attività di finanziamento. I finanziamenti bancari rappresentano circa la metà del volume di prestiti immobiliari in essere negli Stati Uniti 4 e una percentuale maggiore nelle regioni Asia Pacifico ed EMEA (Europa, Medio Oriente e Africa). Riteniamo che un arretramento delle banche creerebbe opportunità per i finanziatori non bancari.
Nell'attuale contesto di mercato si osserva una maggiore attenzione verso il credito immobiliare privato e le opportunità per i finanziatori alternativi potrebbero ampliarsi se la proposta regolamentazione bancaria riducesse i finanziamenti bancari per gli immobili commerciali. Per maggiori informazioni, leggi il nostro white paper Opportunity in real estate credit.
Tassi d'interesse più elevati, basi ridotte e normative bancarie più restrittive sono potenziali fattori positivi per il credito immobiliare commerciale (CRE) e per questo vediamo delle opportunità.
La ripresa del real estate globale e statunitense, con una nuova accelerazione delle operazioni e l’inizio di un nuovo ciclo del valore, è a nostro avviso vicina.
Kevin Grundy, Managing Director, Fund Management, Europe di Invesco Real Estate, parla del più ampio contesto di mercato in Europa e di dove ravvisa le opportunità più interessanti per mettere in atto strategie opportunistiche e a valore aggiunto.
1 Commercial Property Price Index® di Green Street, al 15 settembre 2023. L'indice è una serie temporale dei valori degli immobili commerciali statunitensi non soggetti a leva che esprime i prezzi ai quali le transazioni immobiliari commerciali vengono attualmente negoziate e contrattate. Non è possibile investire direttamente in un indice.
2 Un rapporto loan-to-value compreso tra il 50% e il 65% è comune nel settore del credito immobiliare per quanto riguarda il rapporto loan-to-value tipico delle posizioni di prestito senior.
3 Board della Federal Reserve, “Agencies request comment on proposed rules to strengthen capital requirements for large banks,” 23 luglio 2023.
4 Fonte: Flussi di Fondi della Federal Reserve al giugno 2023.
Definizione dei termini
Il punto base è un'unità pari a un centesimo di un punto percentuale.
Il tasso dei Fed Fund è il tasso al quale gli istituti di deposito si concedono prestiti reciprocamente.
Per struttura del capitale si intendono i livelli di finanziamento offerti su un investimento immobiliare. Il rischio relativo nell’ambito della struttura del capitale è associato tendenzialmente alla priorità di pagamento delle varie posizioni all'interno della struttura del capitale. Le due categorie più ampie della struttura del capitale immobiliare sono l'equity e il debito, con il debito che di solito riceve la priorità sui rimborsi dei prestiti.
Il rapporto loan-to-value (LTV) determina l'importo massimo di un prestito garantito in base al valore di mercato dell’asset offerto come collaterale.
Il valore degli investimenti e il relativo reddito possono oscillare, in parte a causa di fluttuazioni dei tassi di cambio. Gli investitori potrebbero non recuperare l'intero importo investito.
Gli immobili e i terreni possono essere difficili da vendere, quindi gli investitori potrebbero non essere in grado di vendere tali investimenti quando lo desiderano. Il valore degli immobili dipende generalmente dal parere di un valutatore indipendente e potrebbe non essere realizzato.
I prodotti d’investimento alternativi possono comportare un maggior grado di rischio, possono fare ricorso alla leva finanziaria e ad altre pratiche d’investimento speculative che possono incrementare il rischio di perdita dell’investimento, possono essere estremamente illiquidi, potrebbero non essere tenuti a fornire agli investitori informazioni periodiche su prezzi o valutazioni, possono implicare strutture fiscali complesse e ritardi nella distribuzione di importanti informazioni fiscali, non sono soggetti agli stessi requisiti normativi applicabili ai fondi comuni, addebitano spesso commissioni più elevate in grado di neutralizzare eventuali profitti di negoziazione; inoltre in molti casi gli investimenti sottostanti non sono trasparenti e sono noti soltanto al gestore degli investimenti. Spesso non esiste un mercato secondario per le partecipazioni in private equity e si prevede che non si svilupperà. Possono esistere restrizioni al trasferimento di interessi in tali investimenti.
Tutti i dati sono al 30 settembre 2023, tratti da fonti Invesco, salvo altrimenti indicato.
Il presente documento costituisce materiale di marketing e non intende costituire una raccomandazione d’investimento Non è da intendersi come una raccomandazione all'acquisto o alla vendita di una particolare classe di attività, titolo o strategia. Non sono pertanto applicabili i requisiti normativi che richiedono l'imparzialità delle raccomandazioni di investimento/strategia di investimento, né i divieti di negoziazione prima della pubblicazione.
Le opinioni e i pareri si basano sulle attuali condizioni di mercato e sono soggetti a modifiche.
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