Le marché européen de la dette immobilière privée incarne une opportunité de plus en plus attrayante pour les assureurs et les réassureurs.
Pour les assureurs, la dette immobilière constitue une voie solide de diversification de leurs portefeuilles, tout en offrant des revenus stables et un alignement naturel avec leurs engagements à long terme.
Elle présente un profil rendement/risque avantageux, des valorisations solides et des taux d’intérêt plus favorables que ceux observés récemment.
À l’heure où les assureurs cherchent à optimiser leurs rendements sans s’exposer à des risques excessifs, la dette immobilière privée apparaît comme une stratégie d’investissement judicieuse, conjuguant revenus stables, diversification et maîtrise du risque. Le retrait progressif des banques traditionnelles de certains pans du marché du crédit a ouvert la voie à une diversification des opportunités d’investissement immobilier. Cette évolution élargit le spectre des profils rendement/risque accessibles aux investisseurs. Dans un contexte de valorisations stabilisées et de taux d’intérêt attractifs, nous considérons qu’il est opportun d’initier ou d’accroître une allocation en dette immobilière.
La dette immobilière privée est désormais un pilier stratégique pour les assureurs, offrant un trio gagnant : revenus réguliers, rendements stables et diversification efficace. La dette immobilière privée se démarque dans le paysage des investissements immobiliers par sa faible corrélation aux marchés actions et obligataires traditionnels et sa capacité à générer des flux de trésoreries réguliers. Ces flux de trésorerie proviennent de prêts sous-jacents solidement structurés, souvent adossés à des actifs immobiliers de qualité, garantissant une source de revenus stable et fiable. Par ailleurs, ce type de revenu se positionne avantageusement face aux obligations d’entreprise : en 2024, les marges des senior loans immobiliers privés s’élevaient à 305 points de base (pb) en moyenne, contre un spread de 160 pb pour les obligations d’entreprise BBB1.
De plus, la volatilité relativement faible de la dette immobilière privée, comparée aux investissements en actions, permet aux assureurs de gérer efficacement les risques baissiers. Ces caractéristiques de risque sont reconnues et prises en compte dans les exigences de capital de solvabilité. La Figure 1 démontre que l’inclusion de dette immobilière dans un portefeuille traditionnel renforce son efficacité en matière de solvabilité. Toutes ces caractéristiques démontrent comment la dette immobilière privée peut jouer un rôle crucial en s’alignant sur les stratégies de gestion actif-passif des assureurs.
Sources : Invesco Real Estate, Invesco Solutions, au 31 décembre 2024 (dernières données disponibles à la date de publication). L’allocation du portefeuille traditionnel repose sur un exemple type de portefeuille d’assurance client, intégrant des placements en dette d’entreprises « investment grade » européennes, en dette souveraine européenne, en liquidités, en prêts directs européens, en immobilier européen, en prêts hypothécaires résidentiels néerlandais ainsi qu’en actions européennes. Les rendements sont des rendements pondérés, déterminés par Invesco Vision (outil propriétaire), des actifs du portefeuille.
Ces dernières années, le marché immobilier européen s’est transformé en profondeur, porté par des mutations macroéconomiques et réglementaires et l’évolution des préférences des investisseurs. La stabilisation des valorisations post-pandémie, conjuguée à la baisse des taux dans la zone euro, crée un environnement favorable au redémarrage du crédit et à une amélioration de la liquidité sur le marché.
En particulier, la baisse des taux d’intérêt a augmenté le spread de taux de capitalisation, un indicateur clé pour comparer les opportunités d’investissement entre différentes régions. En Europe, le taux de capitalisation (ratio entre revenu net d’exploitation et prix d’achat d’un bien) s’est redressé. Combiné à la baisse des taux d’intérêt de référence, cela a entraîné un élargissement du spread, comme l’illustre la Figure 2. Cela indique un profil rendement/risque plus élevé par rapport à d’autres régions où le spread suggère des perspectives d’investissement plus modestes.
Source : Invesco Real Estate au 15 mai 2025. Données sur les taux de capitalisation fournies par CBRE, NCREIF et PMA ; données sur les taux d’intérêt provenant de Citi et MacroBond. Remarque : spreads relatifs aux taux du marché monétaire à 3 mois ; pour l’Europe, les spreads sont trimestriels depuis 2000 ; le taux de capitalisation européen correspond à une moyenne pondérée des biens prime.
Avec l’essor des prêteurs alternatifs dans la dette immobilière privée, une variété d’instruments de dette est désormais disponible, allant des senior loans complets à la dette mezzanine, offrant aux assureurs une plus grande flexibilité pour ajuster leur niveau d’exposition. L’arrivée de prêteurs alternatifs a permis des négociations plus souples et des transactions sur mesure, mieux alignées sur la diversité des conditions de marché.
Prêteurs alternatifs et investisseurs institutionnels peuvent aligner leurs objectifs en structurant les opérations selon les tolérances individuelles au risque. Cet alignement avec les objectifs des assureurs contribue à instaurer un cadre de revenus stables et prévisibles, avec un niveau de risque maîtrisé. Il favorise également une synergie avec les prêteurs alternatifs, participant à un meilleur équilibre du marché immobilier dans son ensemble.
Comme mentionné précédemment, la dette immobilière privée offre un large éventail d’instruments, chacun avec des caractéristiques et des profils rendement/risque distincts. En matière de financement, les senior loans offrent généralement le niveau de sécurité le plus élevé, grâce à leur garantie sur les actifs immobiliers et leur rang prioritaire en cas de défaillance. Autant d’avantages qui font des senior loans une option attrayante pour ceux qui recherchent des rendements stables et à faible risque.
Positionnée entre la dette senior et les fonds propres, la dette mezzanine joue quant à elle un rôle intermédiaire dans la structure du capital. Si elle comporte un risque plus élevé, elle offre également des rendements supérieurs, reflétant sa position subordonnée dans la hiérarchie de remboursement. Ce type de placement attire les assureurs souhaitant améliorer leurs rendements tout en évitant une exposition directe aux fonds propres, combinant sécurité et potentiel de performance. Bien qu’ils présentent un ratio prêt/valeur plus élevé que les senior loans, les prêts complets conservent une garantie de premier rang sur les actifs sous-jacents. Les prêts complets sont donc censés offrir des rendements plus élevés tout en assurant un flux de trésorerie stable.
Si la dette immobilière privée offre de nombreux avantages, elle nécessite également une gestion rigoureuse des risques. Afin d’atténuer efficacement ces risques, les assureurs collaborent avec des gestionnaires d’actifs expérimentés et mettent en œuvre des processus de diligence approfondis. Ce partenariat est particulièrement précieux dans la structuration des prêts, notamment en ce qui concerne les clauses et pénalités de remboursement anticipé, dont la maîtrise influence directement les profils de rendement.
Dans la structuration des prêts, l’enjeu majeur réside dans la connaissance fine des pratiques propres à chaque marché et dans la capacité à identifier les écueils à éviter. Sans expérience concrète de l’exécution des prêts dans différentes juridictions, il serait difficile d’anticiper les pièges potentiels et de définir des exigences réellement pertinentes. L’exemple de l’Italie est parlant : des difficultés rencontrées par le passé ont mis en lumière certaines complexités, incitant à adopter une structuration plus robuste, incluant notamment des mécanismes contractuels permettant de gérer directement les actifs sous-jacents.
Une expérience en financement et en gestion immobilière est indispensable pour évaluer la solvabilité de chaque emprunteur, notamment à travers l’analyse du ratio prêt/valeur. L’expertise locale joue également un rôle clé dans l’évaluation de la qualité des garanties. Le sourcing de nombreux prêts immobiliers repose sur une connaissance fine du terrain, qui englobe non seulement la situation géographique, l’état des actifs et les spécificités du marché, mais aussi une maîtrise approfondie des législations régionales et des mécanismes de structuration des baux. Une présence locale reste sans doute l’un des meilleurs moyens de préserver la valeur des investissements.
Un prêteur lambda peut être tenté de privilégier les indicateurs de crédit d’un prêt. Bien qu’ils soient importants, il ne faut jamais perdre de vue que ce prêt est avant tout garanti par un bien immobilier, indépendamment de ces indicateurs. La capacité de remboursement repose sur la liquidité et l’aptitude de l’actif à trouver preneur lorsque vient le moment de le céder. Les dynamiques du marché local sont difficiles à évaluer à distance. Dans plusieurs cas, des prêts initialement jugés solides sur la base de bons indicateurs de crédit ont ensuite été remis en question par les équipes locales, faute d’acheteurs pour un type de lot spécifique dans une zone donnée — soulevant ainsi des doutes quant à la possibilité d’une sortie réussie. Une présence active sur le marché local est donc indispensable pour optimiser les perspectives de succès.
Le marché européen de la dette immobilière privée devrait connaître une évolution continue à l’avenir. À l’instar de ce qu’il se passe sur le marché américain, les prêteurs alternatifs sont appelés à renforcer leur position en offrant des structures de financement novatrices et des solutions de plus en plus adaptées aux besoins du marché. Un exemple parlant est le recours au levier secondaire, qui consiste à contracter une dette supplémentaire pour financer de nouveaux investissements. Il s’agit d’une pratique courante aux États-Unis.
En matière de volume potentiel, le marché européen de la dette immobilière reste encore modeste comparé à son homologue américain. La part de marché des prêteurs alternatifs en Europe avoisine les 10 %, bien loin des plus de 40 % observés aux États-Unis. Ce constat souligne les perspectives d’expansion significatives pour les prêteurs alternatifs sur un marché européen évalué à quelque 2 000 milliards d’euros2.
Combinant revenus prévisibles, rendements stables et diversification du portefeuille, la dette immobilière privée européenne représente une opportunité d’investissement attrayante pour les assureurs. Une bonne compréhension des évolutions du marché, l’exploitation des nouveaux cadres réglementaires et une gestion rigoureuse des risques permettront aux assureurs d’optimiser l’adéquation de l’actif et du passif et de capter des rendements ajustés au risque particulièrement intéressants. À mesure que le marché continue d’évoluer, les assureurs qui adoptent une approche réfléchie et stratégique sont bien positionnés pour en tirer parti.
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Kevin Petrovcik, d’Invesco Private Credit, explique comment les investisseurs peuvent accéder aux obligations adossées à des prêts (CLO) dans des fonds indiciels cotés (ETF), en raison de l’évolution de la réglementation en matière d’offres par le biais d’ETF OPCVM.
